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Le premier acte intervient en 1607 avec l’ordonnance de Sully qui concerne l’aménagement urbain, il dit qu’aucun édifice ne peut être réalisé sans la délivrance d’un acte d’alignement par l’administration. C’est les premières règles d’urbanisme. Avant le 17 -ème siècle il y avait seulement quelques règles pour délimiter le domaine royal. C’est en 1852 dans le décret relatif aux rues de Paris qu’on impose le premier « permis de bâtir » qui donnera le permis de construire des années plus tard.

Définition :

Le permis de construire est un acte administratif qui donne les moyens à l’administration de vérifier qu’un projet de construction respecte bien les règles d’urbanisme en vigueur sur le territoire.

Le code de l’urbanisme stipule dans son article R.421 – 1 que « Les constructions nouvelles doivent être précédées de la délivrance d’un permis de construire ». Cette obligation de déposer une demande de permis de construire avant d’entreprendre des travaux s’applique à toutes personnes privées ou publiques.

Travaux concernés par un permis de construire :

Dès lors que les travaux sont envisagés sur une construction existante :

• Créer une surface de plancher ou emprise au sol supérieur à 40 mètres carrés.
• Créer une surface de plancher ou une emprise au sol supérieure à 40 mètres carrés dans les zones urbaines couvertes par un P.L.U ou un document tenant lieu (toutefois, entre 20 et 40 mètres carrés de surface de plancher ou d’emprise au sol, un permis de construire est exigé lorsque les extensions ont pour effet de porter la surface des constructions au-delà de 150 mètres carrés)
• Modifier les structures porteuses ou la façade du bâtiment
• Lorsque les travaux s’accompagnent d’un changement de destination ou lorsqu’il porte sur un bâtiment inscrit au titre des monuments historiques ou se situant dans un secteur sauvegardé.

Dès lors qu’il s’agit de constructions nouvelles :

• Le recours à un architecte est obligatoire pour réaliser le projet de construction dès lors que la surface de plancher ou l’emprise au sol de la future construction dépasse 150 mètres carrés
• Certains travaux doivent faire l’objet d’une DP (déclaration préalable) et non d’un permis de construire

Constitution et dépôt du dossier :

La demande de permis de construire doit être effectuée au moyen d’un formulaire CERFA :

• N°13406*05 lorsqu’il s’agit d’une maison individuelle

Ce formulaire se trouve gratuitement sur internet : www.service-public.fr

• PC1 : Plan permettant de connaître la situation du terrain à l’intérieur de la commune
• PC2 : Plan de masse pour vérifier les règles d’implantation et de hauteur notamment par rapport aux construction existantes. Il permet aussi de connaitre l’organisation des accès et à la voie publique et des branchements sur les réseaux
• PC3 : Plan en coupe précisant l’implantation de la construction par rapport au profil du terrain ; lorsque les travaux ont pour effet de modifier le profil du terrain, ce plan fait apparaître l’état initial et l’état futur
• PC4 : Notice décrivant le terrain et présentant le projet, le but est de comprendre la façon dont les constructions prévues s’insèrent dans l’environnement (matériaux et couleurs des constructions, aires de stationnement, traitement des abords du terrain etc…)
• PC5 : Plan des façades et des toitures ; lorsque le projet a pour effet de modifier les façades ou les toitures d’un bâtiment existant, ce plan fait apparaître l’état initial et l’état futur
• PC6 : Un document graphique permettant d’apprécier l’insertion du projet de construction par rapport aux constructions avoisinantes et aux paysages, son impact visuel ainsi que le traitement des accès et du terrain
• PC7 : Photographie permettant de situer le terrain dans l’environnement proche
• PC8 : Photographie permettant de situer le terrain dans le paysage lointain

Une attestation sur la règlementation thermique 2012 (RT2012) doit être jointe au dossier pour prouver que le projet en respecte les conditions.

Le dossier doit être envoyé en 4 exemplaires (parfois plus selon les communes) par lettre recommandée avec avis de réception ou déposer à la mairie de la commune où le projet est situé.

La mairie délivre un récépissé comportant un numéro d’enregistrement qui mentionne :

• Le point de départ de la date à laquelle les travaux pourront commencer en l’absence d’opposition du service instructeur (voir permis tacite)
• Le fait que la commune dispose d’un mois pour demander toute pièce complémentaire au dossier

Délais d’instruction :

Le délai est de 2 mois pour une maison individuelle ou de 3 mois pour les autres cas.

Certaines exceptions peuvent avoir lieu par exemple dans les secteurs protégés ou ceux qui nécessitent l’avis des architectes bâtiments de France (liste visée à l’article R 423-24 à R 423- 37 du code de l’urbanisme)

Pendant le premier mois d’instruction la mairie peut demander des pièces complémentaires et vous avez un délai de 3 mois pour les fournir.

Décision :

En cas d’acceptation :

La décision de la mairie prend la forme d’un arrêté municipal. Cette décision vous ait adressé par lettre recommandée avec avis de réception.

En cas de refus :

Tous refus par l’administration doivent être motivés. Vous avez la possibilité de demander à la mairie de revoir sa position. Cette demande s’effectue dans les deux mois de la notification de la décision par lettre recommandée avec accusé de réception.

Si cette tentative échoue vous avez deux mois à compter de la notification de votre décision de refus pour saisir le tribunal administratif. Vous devez exposer clairement les raisons qui vous permettront d’obtenir gain de cause.

En cas d’absence de réponse :

La décision de la mairie peut également ne pas donner lieu à une réponse de sa part. Cela indique, en principe, qu’elle ne s’oppose pas au projet tel qu’il est décrit dans le permis.

Vous devriez quand même demander en mairie un certificat de non-opposition à la réalisation de votre construction.

Durée de validité :

Le permis de construire est en principe valable 3 ans renouvelable 2 fois un an soit 5 ans au total. La demande de renouvellement doit être faite au moins 2 mois avant le délai d’expiration.

Cependant il peut être périmé si :

• Les constructions ne sont pas entamées dans les trois ans à dater de la notification de la décision
• Si les travaux sont interrompus pendant plus d’un an

Affichage de la décision :

Vous devez afficher un extrait de votre autorisation d’urbanisme sur votre terrain dès la notification de l’autorisation.

L’affichage se fait grâce à un panneau rectangulaire. Vous pouvez trouver ce type de panneau notamment dans les magasins de bricolage.

Le panneau doit être installé de telle sorte que les renseignements qu’il contient soient lisibles de la voie publique.

Il doit mentionner :

• Votre nom,
• Votre raison sociale ou dénomination sociale,
• La date et le numéro de l’autorisation,
• La nature du projet et la superficie du terrain,
• L’adresse de la mairie où le dossier peut être consulté,
• Le nom de l’architecte auteur du projet architectural si le projet est soumis à l’obligation de recours à un architecte,
• Les droits de recours des tiers,
• La surface du plancher ainsi que la hauteur de la ou des constructions

Le panneau doit être affiché pendant toute la durée des travaux.