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Le Plan Local d’Urbanisme ( le PLU )

Le Plan Local d’Urbanisme ( le PLU )

Instaurés par la loi d’orientation foncière de 1967, les P.O.S (plan d’occupation des sols) vont petit à petit disparaître et vont être remplacés par les P.L.U (plans locaux d’urbanisme). Ces derniers ont été créés par la loi SRU (loi relative à la solidarité et au renouvellement urbain) le 13 décembre 2000.

Les P.L.U et les P.O.S sont des documents d’urbanismes importants qui vous sont utiles de connaître pour votre projet de construction. En effet ils sont applicables à tous les particuliers. Ils sont élaborés par les communes.

Vous avez la possibilité de consulter ces documents en mairie et, selon les communes, sur leur site internet. Vous avez tout intérêt à les consulter avant même de vous lancer dans votre projet de construction.

Lors de la consultation en mairie deux possibilités s’offrent à vous :

Si le P.O.S est toujours existant, c’est-à-dire qu’il n’a pas été encore remplacé par un PLU, il se présentera de cette manière :

  • Rapport de présentation :

Il justifie les choix pris par les communes en matière d’urbanisme.

  • Un règlement :

Ce règlement délimite les différentes zones et les règles qui régissent l’implantation et la destination des constructions. Il s’accompagne de document graphique qui fixe le champ d’application territorial de ces règles.

Il comprend 15 articles qui sont répertoriés dans l’article R.123-9 du code de l’urbanisme :

Article 1 : types d’occupation ou d’utilisation du sol interdites

Article 2 : types d’occupation ou d’utilisation du sol soumises à des conditions particulières

Article 3 : accès et voirie

Article 4 : desserte par les réseaux (eaux, assainissement, électricité …)

Article 5 : caractère des terrains

Article 6 : implantation des constructions par rapport aux limites séparatives

Article 8 : Implantation des constructions les unes par rapport aux autres sur une même propriété

Article 9 : Emprise au sol

Article 10 : Hauteur maximum des constructions

Article 11 : Aspect extérieur

Article 12 : Stationnement

Article 13 : Espace libre et plantations, espaces boisés classés

Article 14 : Coefficient d’occupation des sols

Article 15 : Dépassement du coefficient d’occupation des sols

  • Le plan de zonage

Plusieurs zones sont présentes dans un P.O.S :

Les zones U (urbaines) correspondent à la zone dont les équipements (voirie, réseaux d’eaux, d’électricité …) existent ou sont programmés :

  • Les zones UA englobent le noyau ancien de la ville. Elles sont donc réservées à l’habitat et aux commerces.
  • Les zones UB, UC, etc. reflètent les extensions de l’habitat.
  • Les zones UX sont réservées aux activités industrielles et artisanales.

Les zones N (naturelles non équipées) sont classées en 4 familles :

  • Les zones NA qui vont devenir constructibles dès que les équipements seront présents.
  • Les zones NB qui présentent un caractère naturel ordinaire où seulement quelques constructions diffuses sont autorisées.
  • Les zones NC sont protégées en raison de leur richesse naturelle par exemple pour l’agriculture.
  • Les zones ND sont inconstructibles en raison de leur caractère paysager ou en raison des nuisances et risques.

Chaque territoire de la commune est forcément défini par une de ces zones. Vous pouvez, lors de la consultation du P.O.S de votre commune, retrouver la parcelle concernée sur le plan et ainsi connaitre sa nature.

  • Des annexes :

Comme par exemple les risques majeurs, naturels ou technologiques ainsi que la liste des emplacements réservés, les servitudes d’utilité publiques etc. …

Si le P.O.S a été transformé en P.L.U : 

Le P.L.U remplace petit à petit les P.O.S et chaque commune a pour obligation d’en élaborer un le plus rapidement possible.

  • Rapport de présentation :

Il explique et justifie les choix retenus pour établir les autres documents : PADD, règlement.

IL s’appuie sur un diagnostic établit à partir des prévisions économiques, démographiques dans tous les domaines que le PLU est amené à agir comme par exemple les commerces, transports, agriculture ou équilibre social de l’habitat.

  • Le P.A.D.D (projet d’aménagement et du développement durable) :

Le PADD définit les orientations du projet d’urbanisme ou d’aménagement de l’ensemble de la commune concernée. Il doit donner une orientation d’ensemble au P.L.U, on dit qu’il est la « clef de voute ».

  • Les O.A.P (orientations aménagement et de programmation) :

Elles n’existaient pas en 2000 à la création des PLU, elles ont été insérées en 2003 de manière facultative puis imposées avec la loi grenelle de 2010. Les O.A.P ont donc un caractère facultatif.

Ces orientations peuvent porter sur 4 domaines :

  • L’aménagement
  • L’habitat
  • Transport
  • Déplacement

Elles ont une portée juridique c’est-à-dire que toutes opérations de travaux réalisés par toute personne publique ou privée doivent être compatible avec l’O.A.P correspondantes.

  • Règlement :

Il décrit, pour chaque zone définie dans le plan graphique, les dispositions règlementaires applicables. Il comprend 14 articles définit à l’article R 123-9 du code de l’urbanisme.

Article 1 : Les occupations et utilisations du sol interdites

Article 2 : Les occupations et utilisations du sol soumises à des conditions particulières

Article 3 : Les conditions de desserte des terrains par les voies publiques ou privées

Article 4 : Les conditions de desserte des terrains par les réseaux publics d’eau, d’électricité et d’assainissement, ainsi que, dans les zones relevant de l’assainissement non collectif les conditions de réalisation d’un assainissement individuel

Article 5 : La superficie minimale des terrains constructibles

Article 6 : L’implantation des constructions par rapport aux voies et emprises publiques

Article 7 : L’implantation des constructions par rapport aux limites séparatives

Article 8 :  L’implantation des constructions les unes par rapport aux autres sur une même propriété

Article 9 : L’emprise au sol des constructions

Article 10 : La hauteur maximale des constructions

Article 11 : L’aspect extérieur des constructions et l’aménagement de leurs abords

Article 12 : Les obligations imposées en matière de réalisation d’aires de stationnement

Article 13 : Les obligations imposées en matière de réalisation d’espaces libres, d’aires de jeux et de loisirs, et de plantations

Article 14 : Le coefficient d’occupation du sol, il a été abrogé.

Article 15 : Les obligations imposées aux constructions, travaux, installations et aménagements, en matière de performances énergétiques et environnementales

Article 16 : Les obligations imposées aux constructions, travaux, installations et aménagements, en matière d’infrastructures et réseaux de communications électroniques.

  • Le plan de zonage :

Les zones U: Peuvent être classées en zone urbaine, les secteurs déjà urbanisés et les secteurs où les équipements publiques existants ou en cours de réalisation ont une capacité suffisante pour desservir les constructions à implanter.

Les zones AU : Peuvent être classées en zone à urbaniser les secteurs à caractère naturel de la commune destinés à être ouverts à l’urbanisation. Il y a deux cas :

  1. Si les réseaux et voies publiques à la périphérie immédiate de la zone A sont suffisants pour desservir des constructions à venir, la construction sera autorisée.
  2. Les réseaux à la périphérie sont insuffisants pour desservir des constructions futures : l’ouverture à l’urbanisation ne sera possible qu’après une modification ou une révision du PLU (Zone 2AU)

Les zones N (naturelles) : sont des zones à protéger en raison de la qualité des sites, des milieux naturels, des paysages, en raison de l’existence d’une exploitation forestière ou de leur caractère d’espace naturel.

Les zones A (agricoles) : sont par définition non constructibles à l’exception des « constructions nécessaires à l’activité agricole » et des équipements et infrastructures liés aux services publics ou à l’intérêt collectif.

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